2019年6月21日 星期五
 
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楼市开发商赶世博百米冲刺 9成供应集中在月底
 

在3月下旬的最后两个周末里,开发商大举推盘,3月最后几天出现了千套成交的盛景,使得“寒冬中”的上海楼市有着一夜入夏的气氛。但分析师薛建雄预测,4月更可能成为全年楼市的最高峰,这是开盘商怕世博后楼市出现变化,赶在世博前集中推盘所致,虽然随着成交量的爆发房价会有一轮补涨行情,但在今年严厉的政策调控下,预期世博后的楼市将面临调整。

九成供应量集中在月底

数据显示,3月一手商品住宅的供应量为70万平方米,但在20-27日的8天时间里,开发商就推出了61.9万平方米的新房源,接近90%的供应量集中在月底开盘,使得3月最后几天都出现了千套以上的成交,一手商品住宅的成交量攀高到80万平方米。

对于近几天的千套成交,薛建雄认为两个原因所致。其一是个别动迁房和商业项目也集中在最近几天成交,近7天成交套数排名第2和第5名的万祥社区和秀康城都是动迁配套房项目,分别成交了563和519套,排名第6的上海两港装饰城成交了142套小商铺。其二是一些住宅采用低开带来的热销,印象春城以758套的成交量排名第一,但均价只有14333元/平方米,而该案前期房源在二手房市场上的价格在17000-18000元之间。排名第4名的新城悠活城成交了162套房源,均价15111元/平方米,而目前嘉定新城的优质楼盘售价已经超过18000元/平方米。

微利驱动+饥渴营销

近期有一批热销的楼盘,成交均价都要比周边楼盘低20%左右,而他们多数是采用内部员工价或老总价的形式售出。数据证明,虽然2、3月份的成交量只有32和80万平方米,但供应量只有22和70万平方米,1-3月份商品住宅的周平均成交价格分别是19545、19695和19762元/平方米。这种低迷的成交在更加紧缺的供应下,房价自然易涨难跌。

对此,薛建雄认为,在楼市买涨不买跌的情况下,开发商直接降价会导致市场更加低迷,不仅卖不掉而且价格还可能再度下跌。但是在对外销售稳定价格的情况下,通过8折9折的内部认购的形式,会让市场参与各方都获得10-20%的利润,调动了各方参与,增加人气。这种以利益驱动投资需求入市,从而带动楼市重新出现供不应求,促使价格上涨的赢利模式,是推动近期楼市突然过热的主要原因。再加上供不应求的饥渴营销,就可以使得低迷盘整的楼市重新量价齐升。

4月或迎来全年最高峰

数据显示,去年3月份一手商品住宅的供应量从2月的43万平方米攀升至126万平方米,成交量更是从76万平方米攀升至154万平方米,导致全年楼市过热。但08年的供应量从40万平方米攀升到129万平方米,成交量则从40万平方米攀升至103万平方米,成为全年楼市供需量最高的月份,随后成交量逐月下滑,至9月出现大量楼盘打折降价的行情。

薛建雄预期,4月可能会迎来今年楼市的第一个高峰,供应量和成交量都可能会突破百万平方米,而一些热销楼盘的价格也会向区域标杆价格看齐,出现较大的补涨行情。但是在楼市严厉的调控和世博背景之下,4月可能成为全年楼市的最高峰,5、6月份的成交量会有所下滑。而随着开发商手上房源存量的增加,预期到三季度时房价可能出现调整。

预期或现世博盘整行情

薛建雄认为,开发商之所以能够以利润驱动投资的形式带动楼市量价齐升,背后的主要原因还是存量不足。但是,经过几个月的低迷成交存量补足之后,楼市必然出现盘整。

据了解,众多开发商担心世博后社会关注度转移不利营销,及楼市可能出现世博盘整行情,而需要赶在世博之前达到一定的销售业绩,这也是打开全年业绩的关键。因此,在房展会和各大媒体广告看房团的一轮爆发式推广之后,供应量开始大幅上升。

且4月预期上市的新盘将达到48个之多,3月为38个,一般在楼市较热的3、4和9、10月也只有30-40个的预期楼盘上市量。

 
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