2019年6月21日 星期五
 
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沪一线房企猛闯二线城市 开发利润不比上海少
 

时间已至4月,但沪上地产仍是一片观望情绪,一方面房价居高不下,消费者却持币观望,另一方面,上海竞争激烈、土地成本居高不下,名企云集。基于此,在取得阶段性成效后,特别是在这个观望唱主调的市场大局下,沪上一些大房企纷纷将目光投向了二线城市。

二线城市:跑步前进

“这只是我们全国战略的一步,不仅仅是安徽,在全国版图上,只要符合我们战略发展要求的城市,我们都会考虑,实际上,应该这样说,安徽不是我们全国战略的第一步,也绝对不会是最后一步……”,3月26日,绿地集团一位不愿透露姓名的高管在接受本报电话采访时表示。而在此前不久,绿地集团与安徽马鞍山市政府签署战略合作协议。

“新年刚过去几个月,绿地就携重资对二、三线城市频频出手,这多多少少说明绿地的发展布局有所调整,植根上海,放眼全国,已经成为核心主轴”,一位地产分析师表示。事实上,绿地集团总裁张玉良一些言论也印证了他的分析。

张玉良曾表示“我们绿地集团在房地产业务方面坚定实施全国化战略。”,据了解,绿地目前的项目遍及全国21个省35个城市。

绿地之外,还有更多的房地产企业,把目标对准了二三线城市。世茂集团通过将大量集中于二三线城市的城市综合体项目注入旗下A股上市公司(世茂股份),几乎一夜之间让这家上市公司一跃成为国内最大的商业地产上市旗舰之一。恒盛、复地、中华企业、大华这些沪上地产大鳄也先后将目光投向了杭州、成都、西安、合肥、常州、南通等二三线城市。

无独有偶,年初才把总部迁来上海的宝龙地产,其企业运作核心模式便是在二三线城市开发房地产项目。

开发利润是动力

“现在在其他城市开发项目利润未必就比上海少”,在上海获利颇丰的恒隆地产有关人士表示,“在未来几年,我们将在上海以外的10个城市,每年购3-4块大型土地,共建约10个购物商场”。

对上海房企纷纷在二线城市跑马圈地的现状,上述地产分析师表示,目前沪上房地产市场发展已经相当饱和,市场竞争激烈,土地资源稀缺,中心区域土地供给明显减少,在上海市房地局最近发布的土地出让公告中,现在所推地块位置大多在外环以外。市中心土地供应量偏紧,在上海市中心,往往出现一幅土地出让就招来众多开发商前往竞拍,导致土地出让竞争过程中,“地王”频频显现。

他继续分析,“二三线城市目前房价尚有上涨空间,并且土地资源丰富,地价不高、劳动力充裕、管理成本低、原材料价格相对低廉,开发商的综合成本可以大大降低,这一切都可以提高大额投资的预期回报率。 ”

也有业内人士表示,二线城市的一手楼市场处于“慢半拍”阶段,无论拿地成本、有效需求客源的消化上,均未达到一线城市的水平,开发企业可在一线城市获得足够利润后,再逐步转移到二线城市花相对较低的成本拿地,并逐步开拓二线城市慢慢累积起来的有效需求客源,最终获取较大利润。

此前,基强联行的一份报告也显示目前长三角区域、珠三角区域、环渤海区域以及中西部的二三线城市都受到了开发商的追捧。目前二三线城市房地产开发的平均利润能够达到30%,而上海这种一线城市房地产开发的平均利润率为15%左右。

机遇与风险并存

大型品牌房企热掀进军二三线城市潮,虽然会提高当地的房地产开发的档次、规模、管理等,但也给当地的楼市带去了不少风险,不仅会挤压二三线城市的本土开发商,还会助涨区域房价

中原地产监测9城市调查数据显示,从3月开始,各地楼市开始复苏,二线城市复苏态势普遍优于一线城市,天津、重庆、成都三市成交面积已经接近1月成交量均值,四大一线城市成交量则比1月均值低40%。

与此同时,二三线城市地方政府新一轮的土地高潮也率先拉开了序幕。中原地产数据显示,就在3月份的第一周,四大一线城市土地继续维持自春节以来连续4周的零供应状态,而二线城市土地市场供求较为活跃。

对此,有房地产专家表示,品牌开发商涌向二三线城市,在使本土开发商面临危机的同时,也使当地楼市开始潜伏危机。受到城市气候地域特点、文化消费习惯等多方面的影响,一线城市的品牌房企如不能因地制宜,完全将一线城市的经验和开发模式简单复制的话,可能会给当地楼市增大负荷。

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恒大二三线城市的守望者

恒大上市前很多人并不看好,但正是恒大以二三线城市作为根据地的发展模式成就了恒大。

有业内人士表示“如果恒大不是以二三线城市作为主轴。而是以京、沪、穗、深为主轴的话,那么它不可能拿到如此多的土地,在后者拿地一系列的环节和成本都要比前者来得复杂和昂贵。如果恒大不是众多土地资源的拥有者,那么恒大就不是今天的恒大,它的上市之路也注定不会圆满。 ”

据了解,恒大在做项目选址时,一般选择升值潜力大、住房需求上升的城市。截至2009年8月31日,恒大的项目分布在广州、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、西安、长沙、太原、昆明、合肥等24个主要城市,其中以二线城市居多,项目数量高达52个。

地产人士指出,除了二线城市升值潜力大,恒大全国“标准化复制”的经营模式效果显著,每个地方开发楼盘的规划方案、图纸、原材料都不需重新设计、格外订购,在人力和物力等方面极大地降低了成本。

一位恒大高层曾透露,恒大要求从拿地到销售的时间控制在6~8个月,从而实现投资周期最快的目标。而这个要求在一线城市显然难以实现,“因为要走的环节和程序都会翻番增加”,上述分析师表示。

 

 
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